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Immobilier

Comment fixer un loyer ?

Les règles à respecter.

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La rentabilité d’un placement immobilier dépend principalement du montant des loyers que le propriétaire pourra percevoir. Mais ce dernier ne dispose pas toujours d’une pleine liberté pour le fixer.

Lors de la mise en location

Le propriétaire bailleur est, en principe, libre de fixer le montant du loyer qu’il entend demander à son locataire lors de la première mise en location du logement ou à l’occasion de la relocation de celui-ci. Toutefois, dans ce dernier cas, le dispositif encadrant la hausse des loyers (décret « Duflot ») prévoit que, dans 39 des plus grandes agglomérations françaises, la hausse du loyer d’un bien immobilier, reloué avant le 31 juillet 2014, doit être limitée à celle de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee.

Il est cependant possible d’échapper à cette contrainte lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux pratiqués à proximité du logement concerné ou si des travaux apportant une amélioration significative au bien ont été effectués.

En cours de bail et lors du renouvellement

Chaque année à la date anniversaire du bail, le propriétaire peut réévaluer le loyer pour un montant qui ne peut être supérieur à la variation sur un an de l’IRL. Cette réévaluation n’est cependant possible qu’à condition qu’une clause dite « d’indexation » du loyer ait été prévue au contrat.

Lors du renouvellement du bail (tous les 3 ans ou 6 ans), la hausse du loyer est également limitée à celle de l’IRL. Par exception, le montant du loyer peut toutefois être augmenté dans des proportions plus importantes s’il est « manifestement sous-évalué ». Pour cela, le bailleur devra fournir au locataire des références de loyers représentatives des loyers habituellement constatés dans le voisinage.

Et attention, dans ce dernier cas, lorsque le logement est situé dans l’une des zones visées par le dispositif Duflot et que le renouvellement du bail intervient avant le 31 juillet 2014, la hausse du loyer sera alors plafonnée.

Soutien à l’investissement locatif

Lorsque le logement est loué dans le cadre d’une convention passée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou dans le cadre d’un dispositif en faveur de l’investissement locatif (Scellier, Duflot), les loyers sont plafonnés, et ce dès la première mise en location.

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